Schimbarea destinației din pod în apartament în CF: De ce a respins instanța cererea?

În speța analizată clienții noștri au fost chemați în judecată în calitate de vânzători a unui imobil situat în mansarda unui bloc din Cluj-Napoca prin care se solicita schimbarea pe cale judiciară și modificarea descrierii din cartea funciară din Pod în apartament.

Situația este oarecum atipică în Cluj-Napoca unde din păcate au fost realizate amenajări ale podurilor/mansardelor ca locuințe individuale pentru ca ulterior pe cale administrativă sau judiciară să se încerce schimbarea descrierii în apartamente.

Nu vom analiza oportunitatea sau dacă suntem de acord sau nu cu o astfel de soluție, ci prezentăm exclusiv apărările pe care le-am prezentat pentru clienții noștri în calitate de vânzători. Cumpărarea unei cote-părți din mansardă: Riscurile transformării podului în unitate locativă fără acte administrative. Apărarea vânzătorului în litigiile privind mansardele din Cluj-Napoca: Voința părților vs. Regulile de urbanism

De asemenea, plecăm de la premisa că Vânzarea a operat pentru cumpărători ÎN CUNOȘTINȚĂ DE CAUZĂ, aceștia au știut că achiziționează „cotă parte din pod/mansardă” și nu unitate locativă (apartament), prețul fiind considerabil mai mic.

Prezentăm sumar Sentința Civilă nr. 346/2026 a Judecătoriei Cluj-Napoca în dos. Nr. 4403/211/2023 prin care a fost respinsă cererea de chemare în judecată.

 

1.Starea de fapt

Potrivit extrasului CF nr. …, nr. cad. … proprietari asupra imobilului înscris sunt reclamanții … și Vintilă … în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. … din 26.11.2008 de BNP …. Imobilul a fost dobândit de la pârâtele …, prin cumpărare. Avocatconstructiicluj

În cartea funciară descrierea imobilului este: ”pod cu SU = 112,5 mp, revenindu-i o cotă de 25,28/100 parte din p.i.c. Teren în proprietate în cota de 172/1352 din parcela cu nr. cad. … înscrise în cf … Avocatspecializatdreptimobiliar

Prin cererea formulată reclamanții cer modificarea descrierii din cartea funciară a imobilului aflat în proprietatea lor din „pod cu SU = 112,5 mp, revenindu-i o cotă de 25,28/100 parte din p.i.c. Teren în proprietate în cota de 172/1352 din parcela cu nr. cad. …” în „apartament compus din: trei camere, bucătărie, două băi, două dresinguri, hol, debara, cu suprafața de 112,5 mp, revenindu-i o cotă de 25,28/100 parte din p.i.c. Teren în proprietate în cota de 172/1352 din parcela cu nr. cad. …”.

Potrivit art. 914 c. civ. „Proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii.

 

2.Argumente pentru respingerea cererii de chemare în judecată

Pe fondul cauzei, potrivit art. 102 din Regulamentul din 2023 de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară: (…)(4) Actualizarea datelor referitoare la destinaţia construcţiei, se realizează în baza unei documentaţii de actualizare informaţii tehnice, având la bază actul administrativ specific, respectiv certificat de atestare a edificării construcţiei, adeverinţă emise de primărie, autorizaţia de construire sau autorizaţie de funcţionare emise de autoritatea locală”

Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că imobilul CF nr. … a avut încă de la edificare destinaţia de pod, această împrejurare fiind confirmată de actele aflate la filele 67, 70, 72, 80 şi 88. Analiza planurilor şi a descrierilor tehnice relevă că spaţiul în litigiu nu a fost conceput şi nici evidenţiat ca unitate locativă de tip apartament, întrucât, spre deosebire de apartamentele propriu-zise, acesta nu prezintă o compartimentare specifică unei locuinţe. Astfel, atât în actele iniţiale, cât şi în actele de dezlipire, precum şi în cartea funciară, imobilul este descris unitar, fără delimitări funcţionale de tip dormitor, bucătărie, baie ori alte încăperi caracteristice unei locuinţe, fiind menţionată doar suprafaţa totală de 112,5 mp, cu o descriere generală a spaţiului, aşa cum rezultă şi din planşa de la fila 88.

Această lipsă a compartimentării şi a identificării ca unitate locativă relevă faptul că destinaţia juridică şi tehnică a spaţiului a rămas aceea de pod, iar nu de apartament.

În aceste condiţii, împrejurarea că reclamantele inițiale şi pârâtele au consemnat în actele încheiate între ele (acte de dezlipire sau înstrăinare) o formulare de tip „pod-apartament” ori au descris utilitatea încăperilor din pod ca fiind camere de locuit nu este aptă, prin ea însăşi, să producă efectul juridic al schimbării destinaţiei imobilului.

O asemenea modificare nu poate fi realizată exclusiv prin voinţa părţilor exprimată într-un act civil, întrucât destinaţia unei construcţii şi înscrierile corespunzătoare în evidenţele de cadastru şi carte funciară sunt supuse unor condiţii imperative, inclusiv din perspectiva urbanismului şi a regimului de autorizare.

În lipsa formalităţilor urbanistice, cadastrale şi juridice necesare, respectiv în lipsa actului administrativ specific care să ateste legal schimbarea destinaţiei şi în lipsa documentaţiei tehnice cerute de art. 102 din Regulament, simpla etichetare a spaţiului drept „apartament” în actele dintre părţi nu poate prevala asupra situaţiei reale şi nici nu poate modifica menţiunile din cartea funciară.

Mai mult, din adresa emisă de Municipiul Cluj-Napoca (fl. 117) rezultă că, pentru ca spaţiul de pod să poată dobândi o funcţionalitate de locuinţă, erau necesare lucrări de funcţionalizare, iar cu privire la acestea nu au fost depuse solicitări şi nu au fost efectuate demersuri.

Această împrejurare confirmă faptul că destinaţia de locuinţă nu a fost dobândită în mod legal, întrucât, în absenţa unei proceduri administrative şi tehnice corespunzătoare, nu se poate considera că spaţiul a fost transformat, din punct de vedere juridic, din pod în apartament.

În lipsa actelor administrative cerute de regulament şi în lipsa documentaţiei de actualizare, condiţiile legale pentru schimbarea destinaţiei înscrise în cartea funciară nu sunt îndeplinite.

Prin urmare, instanţa constată că nu există temei legal pentru actualizarea menţiunilor din cartea funciară în sensul transformării destinaţiei din pod în apartament. În consecinţă, cererea reclamantelor apare ca neîntemeiată şi urmează a fi respinsă

 

♦

 

Ne propunem să vă ajutăm cu orice aspecte juridice relevante, incluzând pregătirea apărării și stabilirea unei strategii personalizate pentru a obține o soluție favorabilă în domeniul autorizării construcțiilor sau al urbanismului. Dacă sunteți în căutarea unui avocat specializat în formularea unor apărări privind procedura autorizării, demolării, orice alte informații referitorare la specificul urbanismului vă stăm la dispoziție: birou@avocatpascui.ro sau 0756.240.190.