Despagubire Expropriere Cluj. De 3X cuantumul stabilit de expropriator
Printr-o Hotărâre recentă (Decizia Civilă nr. 247/A/2024 pronunțată la 19 Septembrie 2024, dos. nr. 4780/117/2022) Curtea de Apel Cluj confirmă despăgubirile stabilite la valoarea de 3X mai mare decât suma oferită de expropriator – Primăria Florești.
Prin această hotărâre, Curtea oferă o serie de repere călăuzitoare pentru stabilirea „algoritmului” de calcul, în special stabilirea valorii imobilului expropriat. În cele ce urmează vom prezenta sumar: AVOCAT EXPROPIRERE CLUJ
1.Motivul de apel referitor la valoarea din grila notarială este nefondat faţă de dispozitivul clar al Deciziei nr. 78/2021 cu privire la modul de interpretare şi aplicare a disp. art. 22 alin. 6 din Legea nr. 255/2010, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept – obligatorie, potrivit art. 521 alin. 3 C.pr.civ. – prin care s-a stabilit că „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, cu modificările şi completările ulterioare, şi ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată, cu completările ulterioare, în etapa judiciară a procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispoziţiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ţine seama atât de “expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât şi de criteriile legale prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994”. avocat despagubiri cluj
2.Decizia mai sus amintită stabileşte că la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispoziţiile art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul că se ţine seama: Despagubire metrou
– atât de “expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate”, cât şi
– de criteriile legale prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Astfel, nu se poate stabili, cum solicită apelantul, că se va ţine seama doar de valoarea stabilită în expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici.
3.Evaluarea proprietăţilor imobiliare prin raportare la grila notarială este una estimativă, realizată în termeni generali, care ţine seama de criterii mai largi, vizând unitatea administrativ-teritorială în care sunt situate şi categoria de folosinţă, iar nu de caracteristicile particulare ale fiecărui imobil, care constituie în mod real criteriile în funcţie de care se realizează evaluarea concretă a acestora.
4.Art. 22 din Legea nr. 255/2010 este într-adevăr o normă specială, dar aceasta se completează cu normele generale în materie din Legea nr. 33/1994, cum ar fi ca evaluarea să se facă de o comisie de 3 experţi iar art. 26 alin. 1 din Legea 33/1994 prevede că „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”, dat fiind că norma generală completează norma specială şi nu o contrazice”.
5.Art. 22 din Legea nr. 255/2010 prevede că „Experţii, la realizarea raportului de expertiză, precum şi instanţa vor ţine seama de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate.“ Curtea reţine că înţelesul care trebuie extras din acest text legal este cel care rezultă din întregul său, iar nu din existenţa unei particule imperative în conţinutul său care să fie scoasă din context. Faţă de această interpretare, înţelesul expresiei „vor ţine seama de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici“ are semnificaţia unei valori de orientare, pentru că acesta 9 este sensul normei legale, astfel că nu trebuie rezumată interpretarea la existenţa vocabulei „vor“, care uneori poate primi o interpretare imperativă.
6.Valoarea stabilită prin hotărârea de expropriere trebuie să respecte atât criteriul de evaluare raportat la valoarea stabilită prin grila notarială cât şi valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, în baza Legii nr. 33/1994. În acest din urmă caz valoarea este raportată la valoarea de piaţă a terenului, care a fost stabilită prin expertiza efectuată în dosarul de fond, iar nu raportat la valoarea din grila notarială.
7.Apelanta mai arată că instanţa de fond, fără a fi de specialitate şi fără a avea o bază legală, a considerat că expertiza efectuată de către expertul domnul X ar fi corectă, deci explicaţiile celor doi experţi XY şi XZ au fost temeinice şi au o bază legală temeinică. Faptul că a existat o eroare cu privire la calcul valorii unei surse, nu a rezultat implicit că întreaga expertiză a fost greşită. Adică, diferenţa dintre cele două expertize a fost majoră. Cei doi experţi au stabilit valoarea de piaţă la suma de 104 euro/mp, iar expertul X a stabilit suma de 119 euro/mp.
8.Curtea reţine că acest motiv de apel este nefondat deoarece cea ce trebuie analizat este valoarea probatorie a expertizei iar nu faptul că instanţa este sau nu de specialitate, pentru că este evident că instanţa nu este expert, rolul instanţei fiind cel jurisdicţional, de a spune dreptul, după analiza probelor, iar expertiza, de specialitate, este doar o probă care trebuie analizată de către instanţă.
9.Prin urmare, instanţa de fond tocmai în analiza probelor, a expertizei de specialitate, a reţinut valoarea terenului stabilită prin raportul judiciar de expertiză de evaluare imobiliară de către expertul X, valoare ce reflectă o justă despăgubire prin prisma existenţei unor repere reale a evaluării dreptului de proprietate şi că nu a avut în vedere valoarea stabilită de către experţii XZ XY, de 104 euro/mp, întrucât deşi toţi cei 3 experţi, în urma aplicării metodei comparaţiei directe – abordarea prin piaţă, au utilizat aceleaşi comparabile pentru estimarea valorii de piaţă – contracte de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri cu caracteristici similare celui expropriat în cauză, în expertiza întocmită de experţii, în ceea ce priveşte comparabila A – contract de vânzare-cumpărare având ca obiect teren în suprafaţă de 540 mp, care s-a vândut pentru preţul de 221.526 lei, curs euro la 07.06.2021 = 4,9228 lei, a rezultat o valoare de 83,28 euro/mp, iar cei doi experţi s-au raportat la o valoare de 79 euro/mp, şi nu de 83 euro/mp, cum era corect.
10.De asemenea, explicaţiile oferite de către expertul X în privinţa aplicării ajustărilor (corecţiilor) din grila datelor de piaţă sunt pertinente, de exemplu acesta a ajustat cu +5% toate comparabilele, deoarece terenurile au fost tranzacţionate în iunie 2021, iar data evaluării este septembrie 2022, piaţa fiind pe un trend crescător, în timp ce experţii XZ XY au aplicat o corecţie de +1%; totodată, cei doi experţi au aplicat o ajustare de – 5% pentru preţ de ofertare tuturor comparabilelor, însă în speţă nu era cazul, comparabilele folosite având ca obiect tranzacţii propriu-zise, şi nu oferte de vânzare.
***
Pentru informații suplimentare și pentru contestarea deciziilor de expropriere vă stăm la dispoziție: birou@avocatpascui.ro sau 0756.240.190. Situația cabinetului nostru ne permite să vă oferim consultanța potrivita pentru exproprierilor din toată țara, astfel încât drepturile dvs. să fie protejate.