Avocat Urbansim si constructii Cluj. Obligare la emitere Autorizatie de Construire
Colaborarea cu un avocat specializat în legislația urbanismului și a autorizării construcțiilor devine vitală în vremurile actuale de afluență legislativă, fie că vorbim de legislația în materie, fie că vorbim de actele administrative emise de autoritățile locale (Primar, Consiliul Local, Consiliul Județean)..
Desigur, procesul de obținere a autorizațiilor necesare pentru începerea construcțiilor noi implică depunerea unei serii de documente și respectarea unor reguli stricte impuse de legislație care implică, pe lângă colaborarea cu un arhitect exigent, evidențierea aspectelor juridice. Avocat chinteni, avocat apahida, avocat floresti, avocat cluj, avocat zorilor
Avocat imobiliare. Litigiile imobiliare
Colaborarea cu noi poate fi variată, sens în care amintim următoarele:
– încheierea contractelor cu specific pentru domeniul imobiliar (contracte de prestări servicii cu arhitectul, contract de execuție lucrări cu antreprenorul, contracte de prestări servicii/livrare bunuri cu diferiți furnizori ș.a.m.d.).
– cercetarea situației juridice a terenului, regimul său juridic pentru a se observa, încadrarea acestuia potrivit dispozițiilor specifice locale în vederea identificării obiectivului de construit (cercetarea extraselor de cărți funciare, titluri de proprietate, vecinătăți, drumuri de acces).
– redactare și negociere contracte imobiliare, promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la imobil, contractul de vânzare cumpărare cu perfectarea clauzelor echilibrate și evitarea riscurilor pentru agrearea unor clauze împovărătoare.
– posibilitate colaborare cu notari care practică prețurile cele mai avantajoase,
În definitiv, contractul imobiliar sau care vizează drepturi imobiliare (terenuri, construcții) trebuie să aibă conturat cu precizie, obiectul obligațional, părțile, prețul, termene, drepturi și obligații, penalități, ipoteze și remedii în cazul neexecutării, eventuale garanții, fideiusiune sau chiar și potențiale litigii și regulile de soluționare a acestora.
Avocat urbanism. Analiza multidisciplinară a proiectului imobiliar dezvoltat
Este de notorietate că procesul de autorizare implică adesea obținerea unor acte: avizele tehnice, de mediu sau de la pompieri (ISU) și emiterea unui certificat de urbanism pentru noile construcții în România reprezintă o etapă obligatorie. Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) reprezintă un instrument primordial în procesul de urbanizare, reglementând modul în care terenurile pot fi utilizate și dezvoltate într-o anumită zonă.
În acest context, vă stăm la dispoziție pentru contestarea actelor administrative emise în instanță sau obligarea administrației la emiterea actelor
În concluzie, colaborarea cu un avocat urbanism specializat în drept imobiliar și construcții facilitează procesul de autorizare și minimizează riscurile pentru eventualele abuzuri ale administrației, dar și protejează față de partenerii comerciali, care adesea folosesc clauze mult prea exigente sau dezechilibrate.
Tribunalul Cluj obligă Județul Cluj și Consiliul Județean la Emiterea Autorizației de construire pentru intrare în legalitate
În final, vom prezenta sumar Sentința Civilă nr. nr.693/2023 Şedinţa publică de la 23 Martie 2023 pronunțată de către Tribunalul Cluj prin care am obținut o soluție favorabilă pentru clienții noștri.
În fapt, am solicitat emiterea Autorizației de construire pentru lucrarea „Intrare în legalitate cu respectarea regulamentului local de urbanism aferent P.U.G. … Elaborare documentație pentru autorizarea executării lucrărilor de refacere împrejmuire” în comuna …, loc. … nr. …, jud. Cluj. S-a refuzat discreționar emiterea autorizației de construire.
Instanța a reținut:
Aşa cum s-a reţinut cu ocazia redării stării de fapt, refuzul autorităţii de a emite în favoarea reclamantului autorizaţia de construire pentru intrare în legalitate este motivat, în esenţă, de faptul că reclamantul a depus o documentație incompletă, întrucât proiectul nu respectă specificul local rural, faptul că imobilul excede prevederilor certificatului de urbanism nr.975/2019 (și anume: înălțimea construcțiilor de locuit va fi de maxim două nivele, iar depășirea cu maxim un nivel a înălțimii stabilite la punctul anterior se va putea realiza numai cu menținerea cornișei generale (mansardare), deci D+P, cu depășire mansardă D+P+M sau P+1 cu depășire mansardă P+1+M), deoarece construcția realizată fără autorizație are un regim de înălțime D+P+2, precum şi faptul că reclamantul nu a nerespectat termenul pentru intrarea în legalitate prevăzut în procesul verbal de constatare și sancționare a contravenților nr. 67/04.09.2019.
Instanța reține că în cauză a fost efectuată o expertiză tehnică de specialitate de către expert tehnic judiciar M.D. care concluzionează că imobilul edificat de către reclamant respectă prevederile PUG …, iar cerințele prevăzute în certificatul de urbanism sunt îndeplinite.
A.Distanțele față de limitele de proprietate
Instanța reține că imobilul edificat respectă distanțele față de limitele de proprietate ale terenului, respectă distanțele și retragerile față de vecini conform planului de situație anexat la raportul de expertiză, prezentând relevanţă și faptul că terenurile învecinate sunt proprietatea reclamantului. Limitele de proprietate au fost verificate conform cu documentația cadastrală și planul de situație din Anexa 2, care poziționează amplasarea construcțiilor conform certificatului de urbanism. Pârâţii se raportează în mod greșit la planul de situație prezentat în Anexa 1, care viza un alt certificat de urbanism emis anterior, cu numărul 594 din 2018, şi nu certificatul de urbanism numărul 975/2019 Prin urmare, în acord cu concluziile expertului, instanța reține că imobilul edificat este amplasat la 3 m față de latura nordică așa cum rezultă din Anexa 2.
B.Respectarea coeficienților
Totodată, imobilul edificat se încadrează în coeficienții urbanistici prevăzuți în certificatul de urbanism (POT 30% și CUT 0,7). Astfel, aşa cum rezultă din măsurătorile expertului, Sc = 225 mp locuință + 90,5 mp foișoare și copertină auto + 23 mp anexă = 338,5, Sd = 608 mp locuință + 90,5 mp. foișoare și copertină auto + 23 m² anexă = 721,5 și St = 2000 mp, rezultând în concret POT=16,92% și CUT = 0,36. Așa cum a învederat şi expertul, în realitate sunt trei planșee, respectiv planșeu peste subsol, planșeu peste parter și planșeu peste etaj, iar podul este un spațiu de trecere la o terasă deschisă, neputând fi luat în considerare la calculul coeficienților.
C.Regimul de înălțime
Instanța apreciază că probatoriul administrat relevă faptul că a fost respectat și regimul de înălțime. Parterul este la nivelul terenului, fiind apoi adăugat un singur nivel -etaj, aspect ce se desprinde inclusiv din planșele fotografice anexate raportului de expertiză. Podul reprezintă o suprafață neamenajată, fiind nefinisat, pardoseala la care fac referire pârâții fiind reprezentată de o placă de beton, după cum a constatat expertul la fața locului. Pardoseala este reprezentată de placa de beton peste etaj, iar la terasă placă beton fără niciun fel de finisaje. Foișorul de la ultimul nivel reprezintă un pod realizat între ultimul planșeu peste etaj și acoperișul acestuia, servind ca acces la o terasă deschisă, nefiind un etaj veritabil. Primul nivel edificat al locuinței este subsol și nu demisol. Planșele tehnice, fotografiile anexate și raportul de expertiză relevă faptul că primul nivel edificat este subteran, pardoseala fiind situată sub nivelul carosabilului cu mai mult de jumătate din înălțimea liberă conform normativelor în vigoare. avocat specializat constructii valea chintaului
D.Încadrarea în specificul rural local
În ceea ce privește încadrarea în specificul rural local, instanța reține cu prioritate că nu există o reglementare urbanistică care să vizeze un specific rural local, concepția arhitecturală fiind de competența arhitectului care elaborează proiectul. Se reține că Ordinul Arhitecților din România a elaborat un Ghid de Arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural, care are
însă, în opinia instanţei, doar un rol de recomandare. Astfel, este edificatoare în acest sens formula utilizată „se recomandă” . În speță, specificul rural local este respectat, atât prin raportare la construcțiile similare noi și vechi identificate în zonă de către expert, la specificul acestora, cât și raportat la avizul emis de Primăria Comunei .. cu numărul 1665 din 8 octombrie 2019, care certifică posibilitatea executării construcției așa cum a fost proiectată, precum şi la PUG-ul Comunei . Așa cum a învederat și reclamantul, comuna … nu este o comună protejată rural ca patrimoniu cultural.
Se mai reţine că la dosar, la solicitarea instanței adresată Ordinului Arhitecților din România pentru exprimarea unui punct de vedere cu privire la sintagma specific rural local, a fost comunicat răspunsul numărul 594 din 29 aprilie 2021, prin care se face trimitere la dispozițiile articolului 32 din HG numărul 525 din 1996, articolul 5 articolul 1, articolul 36 alineatul 2 și 36 indice 1 din Legea numărul 350 din 2001, apreciindu-se că legiuitorul a reglementat competența de exercitare a normei juridice privind încadrarea în specificul arhitectural local în autoritatea arhitectului șef care prin prisma prevederilor legale, a studiilor de specialitate, a profesiei, susținut și de ghidurile de arhitectură elaborate de ordinul arhitecturilor din România aplică prevederile legale, acordând prioritate intereselor comunității. Se face trimitere la ghidurile de arhitectură pentru încadrarea în specific local în mediu rural elaborate prin intermediul OAR.
Instanța reține că în speță este vorba doar de o interpretare a sintagmei specific local rural, nefăcând obiect de analiză și nefiind invocată vreo neregulă din punct de vedere arhitectural.
E.Nerespectarea termenului pentru intrare în legalitate
Instanţa reţine că din prevederile art.28 si 32 din Legea nr.50/1991 nu rezultă ca autoritatea administraţiei publice ar fi îndreptăţită sa refuze emiterea actului administrativ, pe simplul motiv al expirării termenului de intrare in legalitate stabilit in procesul-verbal de contravenţie. Nu există nici o prevedere legală expresă în sensul că nerespectarea acestui termen va duce la respingerea oricărui demers pentru intrarea in legalitate, respectiv pentru obținerea certificatului de urbanism și apoi a autorizației de construire. Aceste aspecte duc la concluzia neechivocă că natura juridică a respectivului termen este aceea de termen de recomandare si nu de termen imperativ de decădere.
♦
Ne propunem să vă ajutăm cu orice aspecte juridice relevante, incluzând pregătirea apărării și stabilirea unei strategii personalizate pentru a obține o soluție favorabilă în domeniul autorizării sau al urbanismului. Dacă sunteți în căutarea unui avocat specializat în formularea unor apărări privind procedura autorizării, demolării, orice alte informații referitorare la specificul urbanismului vă stăm la dispoziție: birou@avocatpascui.ro sau 0756.240.190.