Evacuarea chiriașului din imobil. Urgența, condiții și practica judiciară

Situațiile cu care ne-am întâlnit de-a lungul timpului ne-au determinat să maximizăm eficiența cabinetului în cunoașterea și utilizarea procedurilor speciale oferite de legiuitor astfel încât scopurile clienților noștri să fie atinse cu celeritate.

Avocat specializat evacuare. Avocat Evacuare Cluj.

Un bun exemplu unde am obținut o soluție favorabilă este Sentința Civilă nr. 771/2023 pronunțată la 30 ianuarie 2023 de către Judecătoria Baia Mare având ca obiect evacuare.

Situațiile extrem de complexe și incapacitatea de plată a locatarilor (chiriașilor) oferă un remediu pentru locatori (proprietari) care să le protejeze dreptul de proprietate.

 

1.Obiectul demersului judiciar

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Baia Mare l reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâta evacuarea din imobilul situat în Baia Mare, str. A.M. judeţ Maramureş, precum şi obligarea pârâtei la eliberarea şi predarea liberă a imobilului şi ridicarea bunurilor şi stocurilor de materiale deţinute şi situate în acel imobil, în caz contrar hotărârea judecătorească să autorizeze reclamanta să realizeze operaţiunile indicate.

În motivare, între părţi s-a încheiat contractul de închiriere în data de 01.07.2020 având ca obiect imobilul situat în Baia Mare, str.A.M. nr. 6 cu destinaţie punct de lucru, iar pârâta avea obligaţia să achite chiria lunară. Până în prezent pârâta nu a mai achitat o serie de facturi înregistrând debite restante exorbitante.

De asemenea, s-a reziliat contractul şi s-a înaintat prin executor notificarea de eliberare şi predare imobil. Contractul a încetat la data de 13.12.2020 şi între părţi nu a operat o prelungire prin încheierea unui act adiţional.

 

2.Aspecte reținute de către instanță

Instanța a făcut trimitere la art. 1034, 1038 și 1041 C. proc. civ., sens în care nu le vom mai reitera.

Analizând dispozițiile legale anterior enunțate, instanța reține că procedura evacuării reglementată de prevederile art.1034 şi următoarele din Codul de procedură civilă este o procedură urgentă, sumară, derogatorie de la dreptul comun, folosită pentru obținerea evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept.

Astfel cum se desprinde din textele legale anterior enunțate există două ipoteze care conturează domeniul de aplicare al acestei proceduri speciale și anume:

-situația în care acțiunea se îndreaptă împotriva unei persoane care a deținut un titlu care o îndreptățea să folosească imobilul (locatarul), titlu care nu mai există la momentul introducerii acțiunii și

-situația în care acțiunea se îndreaptă împotriva unei persoane care ocupă în fapt imobilul (ocupantul), cu sau fără îngăduința proprietarului.

Or, legiuitorul a înțeles să reglementeze distinct condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a se dispune evacuarea locatarului, respectiv a ocupantului.

 

3. Evacuarea locatarului și condiții

În prezenta cauză, instanța constată că reclamanta susţine că între părți a existat un contract de locaţiune, care a încetat, reclamanta solicitând evacuarea pârâtei în calitatea acesteia de (fost) locatar al imobilului în litigiu. Prin urmare, instanța constată că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1038 Cod procedură civilă referitoare la evacuarea locatarului.

Din analiza coroborată a dispozițiilor art. 1034, art. 1038 și art. 1041 Cod procedură civilă, instanța reţine că pentru a se putea dispune evacuarea locatarului dintr-un anumit spațiu trebuie să fie îndeplinite o serie de condiții și anume:

– condiția referitoare la calitatea reclamantului și a pârâtului,

– notificarea locatarului cu privire la evacuarea imobilului în termen de 30 zile de la primirea notificării (în cazul contractului încheiat pe durată determinată) și

– condiția privind refuzul pârâtului de a evacua imobilul.

În ceea ce privește condiția privind notificarea prealabilă a pârâtului cu privire la evacuarea imobilului în termen de 30 zile de la primirea notificării și condiția privind refuzul acestuia de a părăsi imobilul deși a fost notificat, instanța constată că această condiție este îndeplinită în cauză. Astfel, instanța constată că așa cum reiese din înscrisurile aflate la dosarul cauzei (filele 14-24) înainte de a introduce prezenta cerere de chemare în judecată, reclamanta a procedat la notificarea pârâtei privind evacuarea imobilului în litigiu.

În continuare, în ceea ce privește condiţia referitoare la calitatea părților în litigiu, instanța constată că potrivit dispozițiilor art. 1039 Cod procedură civilă calitatea procesuală activă pentru a putea solicita locatarului unui imobil evacuarea acestuia, revine proprietarului acelui imobil. Totodată, instanța reține că potrivit art. 1034 alin. 2 lit. f) Cod procedură civilă, în sensul acestei proceduri speciale noțiunea de proprietar se referă la titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.

Or, coroborând aceste dispoziții legale, instanța constată că pentru a putea solicita evacuarea unui locatar dintr-un anumit spațiu pe această procedură specială este necesar ca reclamantul să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv sau că este locatarul imobilului respectiv. În prezenta cauză, instanța constată că reclamanta a făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului de unde se solicită evacuarea, depunând la dosarul cauzei contract de vânzare cumpărare autentificat.

În ceea ce priveşte calitatea pârâtei de locatar al imobilului în discuţie, instanţa reţine că şi această condiţie este îndeplinită. Astfel, instanţa are în vedere că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere sub forma înscrisului sub semnătură privată.

De asemenea, instanţa reţine că reclamanta a procedat şi la rezilierea unilaterală a contractului de locaţiune, prin notificarea pârâtei şi cu respectarea unui termen de preaviz de 30 de zile. Prin urmare, în prezent contractul de locaţiune nu mai este în fiinţă, nemaiexistând dreptul pârâtei de a folosi imobilul.

În ceea ce priveşte solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la eliberarea şi predarea liberă a imobilului, precum şi la ridicarea bunurilor şi stocurilor de materiale deţinute şi situate în Baia Mare, str. A.M., nr. 6, iar în caz contrar hotărârea judecătorească să autorizeze reclamanta să realizeze aceste operaţiuni, faţă de soluţia ce urmează a fi pronunţată asupra cererii de evacuare, instanţa va admite şi acest petit, apreciind că este întemeiat, urmând a dispune în consecinţă.

 

4.Scurte concluzii

Considerăm hotărârea instanței extrem de concisă și temeinic motivată și fundamentată. În primul rând, instanța identifică temeiurile legale și tipul evacuării, fiind vorba despre o evacuare a locatarului, deci nu a ocupantului. Ulterior, instanța trimite la textele de lege. care „prescriu” condițiile legale pentru a se putea dispune evacuarea. În fine, instanța corect analizează fiecare condiție în parte pentru a vedea dacă este îndeplinită.

Un alt aspect esențial pe care îl semnalizăm se referă la partea finală din dispozitiv și anume încuviințarea instanței de a permite reclamantei ca hotărârea să autorizeze ridicarea bunurilor și stocurilor de materiale. Fără această mențiune în cuprinsul dispozitivului, ne-am fi văzut în imposibilitatea obiectivă de a ridica stocurile fostei locatare fără a ne expune la anumite riscuri. În considerarea acestui fapt am gândit acțiunea introductivă în această manieră.

 

***

Dacă sunteți în căutarea unui avocat specializat în procedurile judiciare ref. la evacuarea din imobilele ocupate fără drept ne puteți contacta la 0756.240.190 sau birou@avocatpascui.ro