Contractul de vânzare-cumpărare. Negociere, redactarea clauzelor si perfectarea contractului.

 

Negocierea, redactarea clauzelor și perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil reprezintă aspecte esențiale pentru protejarea părților interesate, fie că vorbim despre vânzător, fie că vorbim despre cumpărător, ambii dorind să fie cât mai exigenți din punct de vedere al clauzelor contractuale.

Contextul analizezi este Contractul de Vânzare cumpărare cu privire la un apartament, casă, teren intravilan.

În practică ne-am întâlnit adesea cu situații extrem de variate care cu minime diligențe ar fi putut avantaja unele părți în cadrul unui eventual litigiu. Dintre situațiile cele mai interesante și discutabile identificăm o serie de particularități pe care le considerăm noi mai problematice pentru părți.

Desigur, fiecare situație este diferită motiv pentru care șablonul enunțat nu reprezintă o dorință de a enunța exhaustiv toate ipotezele, ci doar câteva repere pe care le-am învățat din experiența dobândită.

 

I. Prezentarea particularităților imobilului și acte necesare.

Vânzătorul va pune la dispoziția cumpărătorului actele pe care le deține cu privire la imobilul care se dorește a fi vândut. Analiza cumpărătorului va fi una de risc și ca cuprinde toată documentația avută astfel încât aceasta să coincidă cu pretențiile acestuia.

Extrasul de carte funciară este folosit în sistemul de publicitate imobiliară. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri.

Care sunt aspectele verificate în Cartea Funciară?

Sediul materiei îl regăsim în Ordinul nr. 633/2006 privind Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară.

Titlul cărții funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea unităţii administrativ-teritoriale în care este situat imobilul.

Cartea funciară are 3 părți: A, B, C. Partea A cuprinde descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine (exemplu: A.1) şi a numărului cadastral al imobilului (exemplu: 100 după planul cadastral al imobilelor), suprafaţa, anexa la partea A – planul imobilului cu vecinătăţi, descrierea imobilului, inventarul de coordonate. Dacă intervin dezlipiri sau alipiri de parcele, imobilele nou create vor primi alte numere cadastrale, pentru care se vor deschide cărţi funciare noi. Partea B se referă la înscrierile privind dreptul de proprietate şi documentele pe care se întemeiază: numărul curent, operaţiunea, numele şi prenumele proprietarului şi observaţii. Partea C se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina imobilului, superficie şi sarcini (ipoteci, privilegii), precum şi la faptele juridice, drepturile personale referitoare la drepturile reale înscrise în această parte, urmăririle imobiliare etc.

Vom analiza și aspectele relevante din Certificatul de Urbanism și din Autorizația de Construire sau, dacă este cazul, de existența unui regim juridic special al imobilului, deoarece poate fi vorba despre o zona calificată drept spațiu verde, unde edificarea construcțiilor este interzisă sau o zona (construită) protejată, statut care creează asupra imobilelor din interiorul zonei servituți de intervenție legate de desființare, modificare, funcționalitate, distanțe, înălțime, volumetrie, expresie arhitecturală, materiale, finisaje, împrejmuiri, mobilier urban, amenajări și plantații.

Vom analiza și Certificatul de atestare fiscală. Acesta este actul oficial prin care se dovedește modul de îndeplinire a obligațiilor de plată a impozitelor, taxelor, contribuțiilor, precum și a altor venituri datorate de către contribuabil (fie el persoană fizică sau persoană juridică).

Totodată, în cazul vânzărilor de către proprietarii din condominiu în care există înființată Asociație de proprietari se va solicita eliberarea unei Adeverințe prin care se atestă faptul că sunt achitate la zi toate debitele aferente imobilului. (Art. 33 din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor).

În fine, în cazul în care imobilul care urmează a fi vândut a fost dobândit cu ajutorul unui credit, cel mai probabil Banca creditoare va avea înscris un drept de ipotecă concomitent cu interdicția de înstrăinare, închiriere sau grevare a imobilului. În această situație diligențele vor fi unele suplimentare deoarece vânzătorul va trebui să obțină un Acord de înstrăinare emis de bancă, iar contractul de vânzare să cuprindă toate clauzele impuse în acordul băncii. În această situație, recomandăm redactarea unor clauze privind plata prețului etapizat, la data încheierii contractului se va plăti un avans, iar la data radierii din cartea funciară a ipotecii se va achita prețul final. Desigur, situațiile pot fi diversificate.

 

II. Ipoteza Promisiunii de vânzare-cumpărare.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare poate fi încheiată atât sub forma unui înscris sub semnătură privată, cât și în forma unui înscris autentic.

Pe lângă clauzele privitoare la preț și plata prețului, modalitatea de plată, moneda și termenele de plată, considerăm că merită să ne aplecăm asupra clauzei referitoare la termenul de predare al imobilului și de încheiere a contractului final în formă autentică pentru transferarea dreptului.

Nu puține sunt situațiile în care marii investitori prezintă clauze exagerate care le permite posibilitatea de prelungire unilaterală a termenului, fără plată oricărei penalități. În atare situații, cumpărătorul va putea aștepta o perioadă îndelungată fără prea multe remedii, rămânând cu banii blocați.

Atragem atenția și asupra clauzelor referitoare la vicii ascunse. Clauza de limitare a răspunderii trebuie analizată cu atenție la fel cum este și aceea privitoare la excluderea totală a răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse. Din același unghi, garanția pentru evicțiune este de asemenea importantă.

Protejarea intereselor cumpărătorului pentru dobândirea imobilului, la data și la prețul stabilit, este utilă inserarea unei clauze penale, într-un cuantum cât mai ridicat, chiar și prin stabilirea unui cuantum procentual pentru fiecare zi de întârziere. Prin intermediul acesteia se stabilește prestația la care va fi obligată partea culpabilă în cazul neexecutării obligațiilor la termen și în condițiile stabilite. Beneficiul acestei prevederi îl reprezintă faptul că nu este necesar a se dovedi întinderea prejudiciul suferit ca urmare a neîndeplinirii obligației de către cealaltă parte.

Tot cu titlu de practică recentă, vom analiza existența unei clauze care îi permite promitentului-vânzător să denunțe contractul fără plata vreunei penalități și indiferent de motiv. Considerăm că fiecare cumpărător trebuie să evite o astfel de clauză deoarece în cazul trecerii unei perioade îndelungate de timp coroborată cu modificarea substanțială a prețului va forma pentru vânzător o motivație suplimentară să denunțe contractul în vederea identificării unor noi cumpărători la prețurile actuale (mult mai mari). Desigur, promitentul cumpărător are remediul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, dar cât de eficient este acest remediu? Răspunsul poate fi nuanțat.

***

În concluzie, considerăm că fiecare situație are problemele ei și trebuie tratată distinct prin identificarea riscurilor, a oportunităților și a tuturor slăbiciunilor juridice. Totodată, finețea aspectelor juridice nu trebuie să pună în pericol eventualele negocieri dintre părți.