Contractul de locațiune – închiriere imobil. Ce clauze trebuie să cuprindă?

 

Piața imobiliară din Cluj-Napoca sau București a rămas la fel de atractivă atât pentru investitori cât și pentru potențialii clienți. Fie că vorbim de sezonul universitar, fie că vorbim despre sezonul de vară, închirierea imobilelor devine atractivă atât pentru chiriaș, dar și pentru proprietar.

Indiferent de perspectivă aleasă, importanța clauzelor contractuale dintr-un contract de locațiune va fi dovedită atât pentru proprietar cât și pentru chiriaș.

Contractul de închiriere sau locațiunea este reglementat de Codul Civil la articolul 1777, capitolul V, „contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă , în schimbul unui preț, denumit chirie.”

 

Ne propunem să identificăm o serie de probleme juridice cu care ne-am confruntat în practică cu scopul de a-i informa pe cei interesați la momentul încheierii unui astfel de contract.

De la început, chiriașul va trebui să verifice dacă persoana care se prezintă că este proprietar deține într-adevăr dreptul de proprietate asupra imobilului care se dorește a fi închiriat. Cum realizează această minimă diligență? Prin solicitarea unui Extras de Carte Funciară al imobilului.

 

Pasul al doilea și care se referă la întocmirea clauzelor contractuale le vom sintetiza printr-o serie de idei:

– prezentarea corectă a datelor de identificare a părților aspect care poate ajuta în eventualitatea unui litigiu, ferind părțile să întreprindă demersuri suplimentare pentru aflarea CNP-ului, domiciliului ș.a.m.d. Recomandăm ca anexă la contractul de închiriere să existe fie Actul de identitate, fie certificatul de înmatriculare

– potrivit art. 1779 C. Civ. toate bunurile mobile si imobile pot face obiectul locațiunii, astfel existând: locațiune a bunurilor imobile și mobile, numită și închiriere, locațiune a bunurilor agricole, denumită arendare.

– descrierea corectă a proprietății se va putea face în acord cu documentul de Carte Funciară. Este important a se verifica destinația bunului pentru a preveni situațiile neplăcute ( e.g. ne-am întâlnit cu situația în care se închiriase un spațiu comercial, dar potrivit naturii juridice era un apartament cu destinație de locuință).

– Prețul trebuie să fie ușor de înțeles. Totodată, se vor prezenta modalitățile de plată constând în monedă, contul bancar, data plății, scadența. Recomandăm și clauzele contractuale care stabilesc penalități de întârziere, dar acestea vor trebui analizate cu prudență de către chiriaș (e.g. inserarea unei clauze de plafonare a penalităților la cuantumul sumei restante).

– situația cheltuielilor de întreținere trebuie reglementată de părți pentru a nu exista dubii. Se vor insera clauze cu privire la care parte achită cheltuielile de la Asociația de Proprietari ș.a.m.d.

– ca o măsură de diligență pentru proprietar considerăm că în cuprinsul contractului ar trebui să fie trecute numele persoanelor care vor ocupa împreună cu chiriașul imobilul. În acest context, se va preciza dacă este sau nu permisă cedarea locațiunii sau dacă este permisă sublocațiunea.

– des întâlnite sunt în practică anunțurile „FĂRĂ ANIMALE DE COMPANIE”. Așadar, simplul anunț fără o clauză concretă nu are vreo valoare juridică, motiv pentru care o supunem atenției.

– la momentul încheierii contractului se recomandă încheierea unui proces verbal care să consemneze exact starea imobilului, utilitățile precum și toate responsabilitățile avute în caz de  reparații si eventuale probleme cu proprietatea. Se va reglementa daca proprietarul sau chiriașul este responsabil pentru eventuale daune aduse proprietății.

– cu o situație oarecum bizară ne-am întâlnit recent în momentul în care un proprietar s-a trezit că nu accesul în imobil a fost complet restricționat prin schimbarea yalei și a ușii de către chiriaș. Pentru a preîntâmpina astfel de situații clauzele trebuie să fie clare și concise.

– se va include o clauză și cu privire la dreptul de acces al proprietarului sau dacă nu, acesta va fi în acord cu Codul Civil. Vom avea în vedere drepturile chiriașului precum și notificarea acestuia în prealabil.

– contractul va putea fi încheiat pe durată determinată sau nedeterminată. În cazul denunțării trimitem la art. 1276 și 1277 C. civ. Prelungirea contractului sau ipoteza tacitei relocațiuni va trebui inserată în contract pentru ca părțile să nu aibă surprize.

– strâns legat de durata contractului sunt și dispozițiile contractuale care privesc încetarea contractului. Condițiile de operare a rezilierii și clauze de angajare a răspunderii contractuale și stabilirea penalităților sunt aspecte de interes.

– clauze referitoare la cazul fortuit și forța majoră. Exemplificativ, recomandăm părților să amenajeze convențional ipoteza unei stări de alertă/situații de urgență și soarta chiriilor și a contractului în astfel de ipoteză.

– ipoteza litigiilor o tranșăm prin inserarea unei clauze atributive de competență în favoarea cărei părți se dorește, pentru a evita aplicarea regulilor procedurale de drept comun.

– garanția este adesea un subiect de discuție pentru părți. Aceasta este echivalentă, de regulă, cu valoarea chiriei pe o lună de zile (dar poate ajunge la mai mult) și are scopul de a acoperi plata eventualelor pierderi provocate de către chiriaș (fie prin stricăciuni aduse imobilului, fie prin neplata cheltuielilor curente). Chiriașul trebuie să se asigure că la momentul plecării va primi garanția asfel că recomandăm condițiile restituirii acesteia.

 

♦

 

În acest context, ne propunem să vă ajutăm cu orice aspecte juridice relevante pentru afacerea dvs., incluzând redactarea clauzelor contractuale și a actelor adiționale aferente în favoarea părții dorite și în acord cu dispozițiile legale în vigoare. Pentru informații suplimentare vă stăm la dispoziție: birou@avocatpascui.ro sau 0756.240.190.