Demolare constructii Cluj. Principiul Proportionalitatii. Avocat Urbanism Cluj
Problema demolării construcțiilor din Cluj-Napoca s-a intensificat odată cu debutarea controalelor, începând cu anul 2021. Str. Pometului, Valea Fanatelor, Valea Chintăului, Oașului, Făget, Gheorgheni, dar și altele au devenit o țintă pentru organele administrative care au avut ca obiectiv sancționarea contravențională, iar ulterior demolarea construcțiilor edificate ilegal sau cu nerespectarea rigorilor în materie urbanistică sau privitoare la executarea construcțiilor.
Desigur, situația este mai delicată în cazul construcțiilor edificate în extravilan. Conform PUG, acesta va putea fi introdus în intravilanul localităților în condițiile temeinic fundamentate pe baza unui PUZ – plan urbanistic zonal aprobat conform legii.
Obținerea unui PUZ reprezintă un proces complex, greoi, rigid, care poate dura o perioadă lungă de timp, întinzându-se chiar ani de zile. Dificultatea parcurgerii unei proceduri de urbanizare este adesea un impediment. Au fost identificate situații în care procedurile au fost blocate pe motive de ordin tehnic: zonă cu risc geomorgologic (zonă cu alunecări de teren – expertize geotehnice ș.a.m.d.). Avocat Specializat demolari
Totodată, se fundamentează și caracterul zonei din zonificarea ULiu, fiind adesea cu destinație agricolă, pășuni, fânețe, arabil. Avocat specializat litigii demolari?
Care sunt pașii de urmat în cazul unor sancțiuni? Ce remedii există? Cum ne putem apăra împotriva procesului de demolare iminent? Cum poate fi contestat procesul verbal de sancționare contravențională cu sancțiunea complementară a demolării?
Pentru a răspunde sumar la întrebări vom conchide că s-a format o practică judiciară. Din experiența noastră, un număr impresionant de spețe a fost soluționat prin blocarea demersului de demolare prin următoarele argumente (apărări) referitoare la:
– prescripție (termen de 3 ani de la finalizarea în fapt,
– alte aspecte procedurale,
– intrarea în legalitate (între timp),
– principiul proporționalității. Avocat cluj demolari Avocat cluj specializat litigii demolari
1.Referiri la prescripție
Art. 26 alin.1 lit. a din Legea nr.50/1991, text în baza căruia s-a dispus sancţionarea petentului, prevede că: constituie contravenţie „a) executarea sau desfiinţarea, totală ori parţială, fără autorizaţie a lucrărilor prevăzute la art. 3, cu excepţia celor menţionate la lit. b), c), e) şi g), de către investitor şi executant”, iar art. 31 din lege stabilește că: „Dreptul de a constata contravenţiile şi de a aplica amenzile prevăzute la art. 26 se prescrie în termen de 3 ani de la data săvârşirii faptei”.
În privința modalității de calcul a termenului de prescripție este incidentă și imperativă hotărârea I.C.C.J pronunțată în Recurs în Interesul Legii. Aceasta este obligatorie și pentru apelanți – Primar și Municipiul Cluj-Napoca și pentru instanță. Prin Decizia nr. 16/20.07.2020, pronunţată în recurs în interesul legii, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit că termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale pentru contravenţiile prevăzute de art. 26 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 50/1991, constând în executarea, fără autorizaţie de construire, a unei construcţii ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenţiei, curge de la data terminării în fapt a construcţiei. În considerentele deciziei s-a reţinut că recepţia lucrărilor conforme cu autorizaţia de construire condiţionează înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcţiei, însă nu poate împiedica finalizarea acesteia din punct de vedere material. Este aşadar necesar să se deosebească între momentul terminării construcţiei, ca fapt material, şi finalizarea acesteia din punct de vedere juridic, care are relevanţă pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei. Există situaţii în care, deşi construcţia a fost terminată fizic potrivit destinaţiei sale, nu se dobândeşte dreptul de proprietate asupra acesteia până la momentul respectării condiţiilor prevăzute de legislaţia în domeniu. Prin urmare, fapta continuă de edificare a construcţiilor fără autorizaţie de construire are un moment de consumare, care coincide cu începerea executării lucrărilor, precum şi un moment de epuizare, care constă în terminarea acestor lucrări. Ultimul act de construire executat reprezintă momentul epuizării faptei contravenţionale. Acest moment poate fi asimilat cu data săvârşirii faptei în ansamblul său. Pe cale de consecinţă, aceasta este şi data de la care începe să curgă termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale, prevăzut de dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 50/1991!
2.Principiul proporționalității ca motiv de respingere a cererii de demolare
În aceeași ordine de idei, subliniem și importanța principiului proporționalității în drept administrativ[1], principiul la care organul administrativ nu face referire.
Într-o speță (dos. nr. 14758/211/2021 – Tribunalul Cluj) instanța de judecată a reținut incidența principiului proporționalității.
În funcție de natura lucrărilor executate, legiuitorul a stabilit caracterul primordial al intrării în legalitate tocmai prin raportare la avantajele economice şi sociale pe care o astfel de măsură le presupune, soluţia extremă a desfiinţării lucrărilor de construire devenind aplicabilă doar în cazuri de excepţie când:
-fie lucrările realizate nu respectă prescripţiile urbanistice ale zonei în aşa măsură încât să fie afectate drepturile unor alţi subiecţi de drept (NU este cazul în speță),
-fie în situaţia în care lucrările deconstruire afectează structura de rezistentă a imobilului şi stabilitatea acestuia, fiind de natură a pune în pericol persoanele sau bunurile aflate în imobil. (NU este cazul în speță).
Opțiunea autoritatii pubice locale pentru aplicarea sanctiunii complementare a desfiintarii constructiei trebuie motivată, agentul constatator neindicând adesea motivele pentru care construcţia nu ar putea sa intre in legalitate.
Potrivit art. 21 alin. 3 din O.G. nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, „Sancţiunea se aplică în limitele prevăzute de actul normativ şi trebuie să fie proporţională cu gradul de pericol social al faptei săvârşite, ţinându-se seama de împrejurările în care a fost săvârşită fapta, de modul şi mijloacele de săvârşire a acesteia,de scopul urmărit, de urmarea produsă, precum şi de circumstanţele personale ale contravenientului şi de celelalte date înscrise în procesul-verbal”.
O justă apreciere a aspectelor de proporţionalitate impun înlăturarea măsurii complementare a desfiinţării construcţiei cât timp destinaţia construcţiei edificate de intimatul-petent este aceea de casă de locuit, autoritatea publica locala nu a analizat conformitatea imobilului cu documentatiile de urbanism aplicabile zonei respectiv cu legislatia specifica privind calitatea in constructii, iar punerea în executare a măsurii de desfiinţare ar avea urmări materiale considerabile şi imposibil de recuperat ulterior asupra patrimoniului subsemnaților.
In interpretarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, măsura de desfiinţare a lucrărilor afectează dreptul de dispoziţie al subsemnaților asupra bunului, motiv pentru care trebuie să respecte condiţiile dezvoltate în jurisprudenţa sa, respectiv:
- să fie prevăzută de lege,
- să fie instituită într-un scop legitim şi
- să fie proporţională cu scopul urmărit.
Primele condiţii sunt respectate (măsura fiind reglementată de Legea nr. 50/1991, în vederea asigurării unui control de legalitate şi securitate în domeniul efectuării de lucrări de construire), iar așa cum am arătat și în cap. precedent, ţinând cont de circumstanţele cauzei, elementul proporţionalităţii nu este asigurat.
Atunci când se pun în balanţă drepturile celor care urmează să-şi piardă locuinţa şi interesul public, care solicită implementarea efectivă a cerinţelor legale legate de realizarea de construcţii, este necesar a se acorda o atenţie sporită primelor dintre aceste. Astfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a decis că ordinul de a demola singura casă a unei familii constituie o încălcare a dreptului la viaţa de familie (Hotărârea din 24 aprilie 2012 în Cauza Yordanova şi alţii împotriva Bulgariei).
Astfel, Curtea a reţinut că, în situaţii referitoare la aplicarea politicilor sociale sau economice, inclusiv la locuinţe, marja de apreciere este largă, însă se restrânge în cazul în care dreptul în litigiu este esenţial pentru ca persoana să beneficieze efectiv de drepturi intime sau fundamentale. Art. 8 se referă la drepturi de importanţă centrală pentru identitatea, autodeterminarea, integritatea fizică şi morală a persoanei, menţinerea relaţiilor cu alte persoane şi un loc stabil şi sigur în comunitate. „Din moment ce pierderea domiciliului propriu constituie o formă extremă de ingerinţă în dreptul la respectarea domiciliului, prevăzut la art. 8, orice persoană care riscă o ingerinţă de asemenea magnitudine ar trebui în principiu să aibă posibilitatea aprecierii caracterului proporţional şi rezonabil al măsurii de către o instanţă independentă în lumina principiilor relevante prevăzute la art. 8, chiar dacă, potrivit legislaţiei interne, nu are drept de ocupare (a se vedea Kay şi alţii împotriva Regatului Unit şi Orlić împotriva Croaţiei,). Astfel, în cazul reclamantul ridică, în cadrul procedurii interne, argumente legate de proporţionalitatea ingerinţei, instanţele interne ar trebui să le examineze cu atenţie şi să prezinte o motivare corespunzătoare, în cazul în care autorităţile naţionale, în deciziile prin care dispun şi confirmă măsura evacuării reclamantului, nu au oferit nicio explicaţie sau nu au prezentat argumente prin care să demonstreze că evacuarea reclamantului este necesară, Curtea poate deduce că interesul legitim al statului de a fi capabil să-şi controleze proprietatea ar trebui să fie pe locul secund, după dreptul reclamantului la respectarea domiciliului său”.
♦
Ne propunem să vă ajutăm cu orice aspecte juridice relevante, incluzând pregătirea apărării și stabilirea unei strategii personalizate pentru a obține o soluție favorabilă. Dacă sunteți în căutarea unui avocat specializat în formularea unor apărări privind procedura demolării și pentru informații suplimentare vă stăm la dispoziție: birou@avocatpascui.ro sau 0756.240.190.
[1] Pentru mai multe detalii a se vedea Gabriel-Valeriu Pașcui, Principiul proporționalității în dreptul administrativ, publicat în Jurnalul Baroului Cluj nr. 2/2021, disponibilă la https://www.baroul-cluj.ro/wp-content/uploads/2021/12/pascui.pdf